Регистрация собственности

Регистрация собственности

В рамках исследования «Ведение бизнеса» учитывается вся последовательность процедур, которые компания с ограниченной ответственностью (покупатель) должна выполнить, чтобы приобрести объект недвижимости у другой компании (продавца), а также чтобы получить соответствующие права собственности и иметь возможность далее использовать данное имущество для расширения своей бизнес-деятельности, в качестве залога при получении новых кредитов, либо, при необходимости, для продажи имущества другой компании. Кроме того, исследование «Ведение бизнеса»  оценивает качество системы управления земельными ресурсами в каждой стране. Индекс качества системы управления земельными ресурсами включает в себя пять критериев: надежность системы управления земельными ресурсами, прозрачность системы управления земельными ресурсами, охват системы управления земельными ресурсами, разрешение правовых споров и равный доступ к праву собственности.

Рейтинг по степени благоприятности условий для регистрации собственности определяется путем сортировки балла по индикаторам. Общий балл для страны по регистрации собственности представляет собой среднее арифметическое всех составляющих индикаторов «Регистрация собственности».

ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЦЕДУРЫ ПЕРЕДАЧИ ПРАВ НА СОБСТВЕННОСТЬ

Согласно методологии исследования «Ведение бизнеса», процесс передачи прав собственности начинается с получения необходимых документов, таких как правоустанавливающий документ продавца на собственность (если это требуется), и проведении надлежащей проверки, в случае необходимости. Сделка считается завершенной, когда она имеет силу в отношении третьих лиц и когда покупатель может пользоваться данным объектом имущества, использовать его в качестве залога при получении банковского кредита, либо же продать. Учитывается каждая процедура, выполнение которой предусмотрено законом или является практической необходимостью, независимо от того, кто обязан пройти соответствующую процедуру – продавец, покупатель или третья сторона, действующая от имени продавца или покупателя. Информация о процедурах, включая информацию о сроках и затратах на прохождение процедур, предоставляется местными юристами по вопросам прав собственности, нотариусами и представителями ведомств, осуществляющих регистрацию прав собственности.

Для обеспечения сопоставимости данных по различным странам, используется ряд предположений в отношении сторон сделки, имущества и процедур.

Предположения в отношении сторон сделки

Стороны (покупатель и продавец):

· Общества с ограниченной ответственностью (или юридически схожий эквивалент).

· Расположены на периферии города, являющегося крупнейшим деловым центром страны. В 11 странах данные также собираются для второго крупнейшего делового города.

· Являются на 100% отечественными частными компаниями.

· Каждая из них имеет штат в 50 сотрудников, все из которых являются гражданами данной страны.

· Осуществляют коммерческую деятельность общего профиля.

Предположения в отношении объекта продажи

Имущество:

· Имеет стоимость, равную 50-кратному доходу на душу населения, что также равняется цене продажи.

· Полностью принадлежит продавцу.

· Не обременено никакими залогами и на протяжении последних 10 лет было во владении одного и того же владельца.

· Зарегистрировано в реестре земельных участков и/или кадастре и не является предметом споров в отношении прав собственности.

·  Расположено на периферии города в коммерческой зоне и не требует переведения имущества из одной зоны по виду использования в другую.

·  Представляет собой земельный участок и здание. Площадь земельного участка составляет 557,4 м. кв. (6 000 кв. футов). На участке расположен двухэтажный склад площадью 929 м. кв. (10 000 кв. футов). Склад был построен 10 лет назад, находится в хорошем состоянии, не имеет системы отопления, соответствует всем стандартам безопасности, строительным нормам и прочим нормативно-правовым требованиям. Право собственности, что включает в себя право на землю и здание, будет передано во всей совокупности.

· После приобретения, здание не будет подлежать реконструкции или дополнительной достройке.

· На земельном участке нет деревьев, природных источников воды, природных ресурсов или исторических памятников любого рода.

· Не будет использовано для особых  назначений и не будет требовать получения специальных разрешений, таких как разрешение для использования в качестве жилого помещения, промышленного предприятия, хранения отходов или для определенных видов сельскохозяйственной деятельности.

· Никем не занято (законно или незаконно), и никакие другие лица не имеют имущественных прав в его отношении.

Процедуры

Под процедурой подразумевается любое взаимодействие покупателя или продавца имущества, либо их представителей (если наличие представителя требуется на практике или предусмотрено законом) с третьими лицами, в том числе с государственными учреждениями, инспекторами, нотариусами и юристами. Взаимодействие между сотрудниками и должностными лицами компании не учитывается. Учитываются все процедуры, которые в законодательном порядке или на практике установлены для регистрации собственности, в том числе те, которые в исключительных случаях можно не проходить. Если процедура может быть ускорена на законных основаниях за дополнительную плату, тогда выбирается самая быстрая процедура, если эта опция более выгодна в отношении балла страны, и, если, такая процедура используются большинством владельцев имущества. Хотя покупатель при необходимости может использовать юристов или иных специалистов в процессе регистрации, предполагается, что он использует стороннего посредника только в тех случаях, когда это является требованием практики или закона.

Время

Затраченное время исчисляется в календарных днях. Данный показатель отражает срединный показатель времени, который юристы по вопросам собственности, нотариусы или осуществляющие регистрацию должностные лица указывают, как время, необходимое для завершения процедуры. Предполагается, что прохождение каждой процедуры занимает как минимум один день, за исключением процедур, которые могут быть выполнены полностью в онлайн-режиме (в таком случае предполагаемое время составляет полдня). Хотя процедуры могут выполняться одновременно, они не могут быть начаты в один день. Данное правило не относится к процедурам, выполняемым в режиме онлайн. Предполагается, что покупатель действует без замедлений и намерен завершить все процедуры как можно скорее. Если прохождение процедуры может быть ускорено за дополнительную плату, учитывается вариант ускоренной процедуры, если он является законным и используется большинством владельцев имущества. Если процедуры могут выполняться одновременно, предполагается, что они выполняются именно таким образом. Предполагается, что заинтересованные стороны изначально осведомлены обо всех требованиях и нормах, а также о последовательности процедур. Время, затраченное на сбор информации, не учитывается. Если оценка времени отличается в зависимости от источника информации, то используется их серединное значение.

Стоимость

Стоимость исчисляется в процентах от стоимости имущества, предполагая, что стоимость имущества равна 50-кратному годовому доходу на душу населения. Учитываются только официальные платежи, предусмотренные законом, включая официальные сборы, налог на передачу собственности, государственные пошлины и иные платежи органу по регистрации собственности, нотариусам, государственным учреждениям или юристам. Другие налоги, в частности, налог на прирост капитала и налог на добавленную стоимость, не учитываются. Учитываются расходы, понесенные как продавцом, так и покупателем. Если стоимость отличается в зависимости от источника информации, то используется серединное значение.

КАЧЕСТВО СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Индекс качества системы управления земельными ресурсами состоит из пяти индексов: надежность инфраструктуры, прозрачность информации, географический охват, механизм разрешения земельных споров и равный доступ к праву собственности. В исследовании используются данные по крупнейшему экономическому центру страны (в 11 странах – по двум крупнейшим экономическим центрам).

Индекс надежности инфраструктуры

Индекс надежности инфраструктуры включает в себя 6 компонентов:

· В каком формате хранятся документы о правах собственности на объекты недвижимости в реестре прав на недвижимое имущество для крупнейшего экономического центра страны? Если по большей части данные о правах на недвижимость хранятся в цифровом формате, стране присуждается 2 балла; если они хранятся в отсканированном формате – 1 балл, если в бумажном формате – 0 баллов.

· Имеется ли электронная база данных для проверки сведений об обременениях на объекты недвижимости? Если да, то стране присваивается 1 балл, если нет – 0 баллов.

· В каком формате планы на земельные участки хранятся в земельном кадастре крупнейшего экономического центра страны? Если по большей части планы земельных участков хранятся в цифровом формате, страна получает 2 балла; если в отсканированном формате – 1 балл, если в бумажном формате – 0 баллов.

· Имеется ли в стране система географической информации – ГИС, электронная база данных, содержащая сведения о границах земельных участков и используемая для проверки карт и предоставления кадастровой информации? Если имеется, стране присваивается 1 балл, если нет – 0 баллов.

· Связаны ли базы данных реестра прав на недвижимое имущество и земельного кадастра? Если сведения о правах на недвижимое имущество и планы земельных участков хранятся в единой базе данных или во взаимосвязанных базах данных, стране присваивается 1 балл; если связи между различными базами данных не имеется – присваивается 0 баллов.

· Как происходит идентификации объектов недвижимости? Если для большинства земельных участков используется единый индивидуальный номер, стране присваивается 1 балл; если используется несколько идентификационных номеров –0 баллов.

Индекс может варьироваться от 0 до 8 баллов. При этом чем выше балл, тем выше качество инфраструктуры, обеспечивающей достоверность информации о правах собственности на объекты недвижимости и границах земельных участков. Например, в Турции подразделения ведомства по регистрации сделок с объектами недвижимости в Стамбуле хранят сведения о правах на недвижимое имущество в цифровом формате (2 балла) и ведут электронную базу данных для проверки сведений об обременениях на недвижимость (1 балл). Подразделения кадастрового управления в Стамбуле располагают информацией о планах на земельные участки в цифровом формате (2 балла), а Управление географической информации имеет общедоступный портал для проверки планов на земельные участки и кадастровой информации о земельных участках со спутниковыми снимками (1 балл). Базы данных о правах собственности на недвижимое имущество и планы на земельные участки связаны друг с другом через систему TAKBIS, которая представляет собой комплексную интегрированную информационную систему, используемую подразделениями ведомства по регистрации сделок с недвижимостью и отделениями ведомства по кадастровому учету (1 балл). И последнее, для обозначения земельных участков используется система единых идентификационных номеров (1 балл). Таким образом, суммарная оценка, присваиваемая Турции по индексу надежности инфраструктуры, составляет 8 баллов.

Индекс прозрачности информации

Индекс прозрачности включает в себя 10 компонентов:

· Общедоступность информации о правах на недвижимое имущество. Если информация о правах на недвижимое имущество доступна всем заинтересованным лицам, стране присваивается 1 балл; если доступ к этой информации ограничен –0 баллов.

· Общедоступность перечня документов, которые требуются для совершения сделок с объектами недвижимости. Если этот перечень доступен онлайн или на общественных стендах, стране присваивается 0,5 балла; если перечень не доступен общественности или его можно получить только при личном посещении ведомства – присваивается 0 баллов.

· Наличие в свободном доступе перечня сборов, взымаемых за регистрацию сделок с объектами недвижимости. Если этот перечень бесплатно доступен онлайн или на общественных стендах, присваивается 0,5 балла; если перечень не доступен общественности или его можно получить только при личном посещении ведомства – присваивается 0 баллов.

· Обязуется ли регистрационная служба предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости, в установленный конкретный срок? Если соответствующие нормативы доступны онлайн или на общественных стендах, присваивается 0,5 балла; если эти сведения не являются общедоступными или их можно получить только при личном посещении ведомства – 0 баллов.

· Наличие специального и независимого механизма подачи жалоб на проблемы, возникшие при обращении в орган по регистрации прав собственности на объекты недвижимости. Если специальный и независимый механизм подачи жалоб имеется, присваивается 1 балл; если жалобы подаются в общем порядке или механизм подачи жалоб вовсе отсутствует – 0 баллов.

· Наличие общедоступных официальных статистических данных учета сделок в органе по регистрации прав собственности на объекты недвижимости. Если за последний календарный год данные о сделках с объектами недвижимости в крупнейшем экономическом центре страны были опубликованы не позднее 1-го мая следующим за отчетным годом, присваивается 0,5 балла; если эти данные не являются общедоступными – 0 баллов.

· Наличие в свободном доступе планов земельных участков. Если информация о планах имеется в свободном доступе для всех заинтересованных лиц, присваивается 0,5 балла; если доступ к планам ограничен – 0 баллов.

· Наличие в свободном доступе сведений о сборах за предоставление планов. Если эти сведения бесплатно доступны онлайн, на общественных стендах или такие сборы отсутствуют, оценка – 0,5 балла; если эти сведения не доступны общественности или их можно получить только при личном посещении ведомства – 0 баллов.

· Наличие у картографических ведомств обязательства предоставить план земельного участка с внесенными изменениями в установленный конкретный срок. Если соответствующие нормативы размещены на сайте или на общественных стендах, присваивается 0,5 балла; если эти сведения не являются общедоступными или их можно получить только при личном посещении ведомства – 0 баллов.

· Наличие специального и независимого механизма подачи жалоб на проблемы, возникшие при обращении в картографическое ведомство. Если специального и независимого механизм подачи жалоб имеется, присваивается 0,5 балла; если жалобы подаются в общем порядке или механизм подачи жалоб вовсе отсутствует – 0 баллов.

Индекс может варьироваться от 0 до 6 баллов. При этом чем выше балл, тем прозрачнее система управления земельными ресурсами. Например, в Нидерландах за определенную плату каждый имеет возможность ознакомиться с базой данных о правах на объекты недвижимости (1 балл). Эту информацию можно получить в ведомстве, по почте или через сайт земельного кадастра (http://www.kadaster.nl). На сайте каждый может также получить сведения о перечне документов, которые необходимо предоставить для регистрации прав собственности (0,5 балла), сведения о сборах за услуги по регистрации (0,5 балла) и сведения о сроках оформления регистрационных документов (0,5 балла). Любое лицо, которое столкнулось с проблемами при обращении в орган по регистрации прав собственности, имеет возможность подать жалобу или сообщить о допущенной ошибке, заполнив специальный бланк на сайте (1 балл). Кроме того, кадастровое ведомство публикует сведения о сделках с недвижимостью в свободном доступе. Например, агентство сообщает о том, что в 2017 году в Амстердаме было зарегистрировано 39 849 сделок с недвижимостью (0,5 балла). Кроме того, за установленную плату, любое лицо может ознакомиться через сайт с кадастровыми картами (0,5 балла). В свободном доступе размещены сведения о сборах за просмотр карт (0,5 балла), о сроках предоставления плана с внесенными изменениями (0,5 балла) и о специальном механизме подачи жалоб, связанных с выдачей карт (0,5 балла). Таким образом, суммарная оценка Нидерландов по индексу прозрачности информации составляет 6 баллов.

Индекс географического охвата

Индекс географического охвата состоит из 4 компонента:

· Полнота охвата территории крупнейшего экономического центра страны системой регистрации прав собственности на объекты недвижимости. Если в реестре прав на недвижимое имущество официально зарегистрированы все объекты недвижимости в городе, находящиеся в частной собственности,  стране присуждается 2 балла; если нет – 0 баллов.

· Полнота охвата территории всей страны системой регистрации прав собственности на объекты недвижимости. Если в реестре прав на недвижимое имущество официально зарегистрированы все объекты недвижимости в стране, находящиеся в частной собственности, стране присуждается 2 балла; если нет – 0 баллов.

· Полнота охвата территории крупнейшего экономического центра страны земельным кадастром. Если имеются официальные планы всех земельных участков в городе, находящихся в частной собственности, то присваивается 2 балла; если нет –0 баллов.

· Полнота охвата территории всей страны земельным кадастром. Если имеются официальные планы всех земельных участков в стране, находящихся в частной собственности, то присваивается 2 балла; если нет –0 баллов.

Индекс может варьироваться от 0 до 8 баллов. Чем выше балл, тем шире географический охват страны системой регистрации прав собственности и земельным кадастром. Например, в Японии все земельные участки в Токио и Осаке, находящиеся в частной собственности, официально зарегистрированы в реестре прав на недвижимое имущество (2 балла); земельные участки в целом по всей стране, находящиеся в частной собственности, также официально зарегистрированы в реестре прав на недвижимое имущество (2 балла). Кроме того, в обеих городах имеются официальные планы всех земельных участков, находящихся в частной собственности (2 балла), а также в целом по стране (2 балла). Таким образом, суммарная оценка Японии по индексу географического охвата составляет 8 баллов.

Индекс механизмов разрешения земельных споров

Индекс механизмов разрешения земельных споров предназначен для оценки нормативно-правовой основы для регистрации прав собственности на объекты недвижимости и доступности механизмов разрешения споров. Данный индекс состоит из 8 компонентов:

· Наличие в законодательстве требования об обязательной регистрации всех сделок купли-продажи объектов недвижимости в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, в целях защиты от претензий третьих лиц. Если такое требование предусмотрено, стране присваивается 1,5 балла; если нет – 0 баллов.

· Наличие требования о гарантиях регистрации прав собственности на объекты недвижимости. Если законодательством предусмотрено требование о предоставлении государственной или частной гарантии в отношении регистрации прав собственности на объекты недвижимости, присваивается 0,5 балла; если требование о предоставлении гарантий не предусмотрено – 0 баллов.

· Наличие специального внесудебного механизма компенсации убытков сторон, добросовестно заключивших сделку с недвижимостью на основе недостоверной информации, заверенной органом регистрации прав на объекты недвижимости. Если такой механизм имеется, то присваивается 0,5 балла; если нет – 0 баллов.

· Наличие в рамках правовой системы требования о проверке юридической силы документов, которые требуются для совершения сделок с недвижимостью (например, акта о продаже, о передачи, либо об отчуждении). Если юридическая экспертиза документов регистратором или другим квалифицированным специалистом (например, нотариусом или юристом) предусмотрена, то присваивается 0,5 балла; если нет –0 баллов.

· Наличие в рамках правовой системы требования о подтверждении личностей участников сделки с недвижимостью. Если подтверждение личностей участников сделки с недвижимостью регистратором или другим квалифицированным специалистом (например, нотариусом или юристом) предусмотрена, присваивается  0,5 балла; если нет – 0 баллов.

· Наличие общенациональной базы данных для проверки достоверности документов, удостоверяющих личность. Если общенациональная база данных существует, присваивается 1 балл; если нет – 0 баллов. 

· Сроки получения решения суда первой инстанции (без учета обжалования) по типовому земельному спору о правах владения земельным участком стоимостью в размере 50-кратной суммы дохода на душу населения между двумя отечественными предприятиями, расположенным в крупнейшем экономическом центре страны. Если менее 1 года, присваивается 3 балла; если от 1 года до 2 лет – 2 балла; если от 2 до 3 лет – 1 балл; если более 3 лет – 0 баллов.

· Наличие общедоступных данных о количестве земельных споров, рассматриваемых в судах первой инстанции. Если за прошедший календарный год данные о количестве земельных споров публиковались, присваивается 0,5 балла; если такие данные не публикуются в свободном доступе – 0 баллов.

Индекс может варьироваться от 0 до 8 баллов. Чем выше балл, тем надежнее защита прав в случае земельных споров. Например, в Великобритании, в соответствии с Законом о регистрации земельных участков от 2002 года, сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в земельном реестре в целях защиты от претензий третьих лиц (1,5 балла). Система регистрации передачи прав на недвижимость гарантируется государством (0,5 балла), а также предусмотрена компенсация убытков сторон, добросовестно заключивших сделку с недвижимостью на основе ошибки, допущенной регистрационным органом (0,5 балла). В соответствии с Законом о доходах от преступной деятельности от 2002 года и Законодательству о противодействии отмыванию денег от 2007 года, юрист обязан проверить и заверить юридическую действительность документов в рамках сделки с недвижимостью (0,5 балла). В Великобритании существует общенациональная база данных для проверки достоверности документов, удостоверяющих личность (1 балл). В отношении земельного спора между двумя английскими компаниями о правах владения объектом недвижимости стоимостью 2 026 500 долл. США. Отдел регистрации земли Палаты имущества (Трибунал первого уровня) выносит решение в срок до 1 года (3 балла). Данные о количестве земельных споров подлежат учету и публикации; в 2017 году в стране было рассмотрено 1 154 земельных споров (0,5 балла). Таким образом, суммарная оценка Великобритании по индексу механизмов разрешения земельных споров составляет 8 баллов.

Индекс равного доступа к праву собственности

Индекс равного доступа к праву собственности состоит из 2 компонентов:

· Одинаковые ли права собственности у неженатых мужчин и незамужних женщин? Если имущественные права не равны, стране присваивается -1 балл; если права равны – 0 баллов.

· Одинаковые ли права собственности у женатых мужчин и замужних женщин? Если имущественные права не равны, стране присваивается -1 балл; если права равны – 0 баллов.

Понятие «право собственности» охватывает возможность управлять, контролировать, иметь доступ к собственности, получать собственность во владение, отчуждать собственность и передавать собственность во владение. Принимаются во внимание любые ограничения, если отношение к мужчинам и женщинам в законодательстве отличается на основании полового признака, учитывая изначальную законодательную основу совместного имущества супругов. В общепринятой системе землепользования, предполагается, что женщины и мужчины обладают одинаковыми правами, если только не имеется правовая норма о дифференцировании прав по гендерному признаку.  

Индекс может варьироваться от -2 до 0 баллов: чем выше балл, тем сильнее равенство между полами в том, что касается права собственности. Например, в Мали неженатые мужчины и незамужние женщины обладают одинаковыми правами на владение собственностью (0 баллов). То же самое относится к женатым мужчинам и замужним женщинам, имеющим право одинаково распоряжаться своим имуществом (0 баллов). Таким образом, суммарная оценка Мали по индексу равного доступа к праву собственности – 0 баллов. С другой стороны, в Тонга, в соответствии со статьями 7, 45 и 82 Земельного акта [раздел Свода законов 132], неженатые мужчины и незамужние женщины не обладают одинаковыми правами в том, что касается права собственности (-1 балл). В соответствии со статьями 7, 45 и 82 Земельного акта [раздел Свода законов 132], то же самое относится к женатым мужчинам и замужним женщинам, не имеющим право одинаково распоряжаться своим имуществом (-1 балл). Таким образом, суммарная оценка Тонга по индексу равного доступа к праву собственности равняется -2 баллам.

Индекс качества системы управления земельными ресурсами

Оценка по индексу качества системы управления земельными ресурсами представляет собой сумму оценок по индексам надежности инфраструктуры, прозрачности информации, географического охвата, механизмов разрешения земельных споров и равного доступа к праву собственности. Индекс варьируется от 0 до 30 баллов; при этом чем выше балл, тем выше качество системы управления земельными ресурсами.

Если в период с июня 2017 года по май 2018 года предприятия частного сектора в определенной стране не имели возможности зарегистрировать сделки купли-продажи недвижимого имущества, в графе этой страны в отношении процедур, временных и денежных затрат делается пометка «практика отсутствует». Кроме того, по индексу качества системы управления земельными ресурсами эта страна получает 0 баллов, даже если положения о землеустройстве предусмотрены ее законодательством.

РЕФОРМЫ

Каждый год индикатор «Регистрация собственности» отслеживает изменения, связанные с эффективностью и качеством системы землепользования. В зависимости от влияния на данные, некоторые изменения классифицируются, как реформы, и вносятся в раздел «краткое описание реформ Ведения бизнеса 2017/18», чтобы отметить внедрение значительных изменений. Реформы делятся на две категории – те реформы, которые упрощают ведение бизнеса, и те реформы, которые усложняют ведение бизнеса. При учете реформ по индикатору «Регистрация собственности» используется два критерия.

Во-первых, при определении влияния изменений на данные,  оценивается изменение баллов по регистрации собственности относительно передовой практики. Любое изменение данных, которое изменяет разницу между передовой практикой и баллом страны на 2% или более, классифицируется как реформа – за исключением случаев, когда такое изменение вызвано автоматической индексацией государственных пошлин либо обновлением индекса заработной платы (для более подробной информации, смотрите главу «Описание методологии для расчета рейтинга и показателей по благоприятности условий ведения бизнеса»). Например, если внедрение новой системы электронной регистрации собственности сокращает время таким образом, что совокупная разница между передовой практикой и баллом страны по регистрации собственности сокращается на 2%или более, такое изменение классифицируется как реформа. С другой стороны, небольшие изменения в сборах за услуги или другие изменения в индикаторах, которые имеют незначительное относительное влияние (менее 2%), не относятся к реформам, но они все же отражаются в обновленных данных по индикаторам.

Во-вторых, общий балл по качеству системы землепользования рассматривается как отдельный критерий. Любое изменение данных, приводящее к изменению в общего балла на 1 или более пунктов, учитывается как реформа. Например, установление полного охвата территории крупнейшего экономического центра страны системой регистрации прав собственности на объекты недвижимости (2 балла) считается реформой.

Подробные данные по индикатору «Регистрации собственности» могут быть найдены для каждой страны на сайте http://www.doingbusiness.org.